Por Jordão Novaes Oliveira

Uma boa forma de facilitar a sucessão familiar e reduzir os custos com o imposto de renda no aluguel de imóveis é a criação de uma holding patrimonial para abarcar o patrimônio da família. Além de melhorar a gestão do patrimônio de forma geral, é possível observar uma redução de até 50% na alíquota total dos impostos a depender do valor do aluguel envolvido.

Para utilizar esse tipo de estrutura, os proprietários devem realizar a migração dos imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica. Essa etapa, chamada de integralização do capital social, atualmente, tem chamado a atenção do fisco municipal por alguns fatores.

A legislação brasileira visando fomentar a criação de sociedade optou por estabelecer a imunidade do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) para os casos de integralização do capital social com imóveis. Ou seja, quando um sócio for aportar um imóvel em uma sociedade a título de capital social não será necessário realizar o pagamento do ITBI. 

Contudo, a legislação faz algumas ressalvas. Uma delas é que a pessoa jurídica não tenha como atividade preponderante a venda/locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. Para ser considerado uma sociedade preponderantemente imobiliária sua receita operacional com essa atividade não pode superar 50% nos primeiros 3 (três) anos caso seja recém-criada ou 50% nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes ao da integralização do capital com o imóvel.

Buscando burlar o regramento, os contribuintes têm optado por realizar a integralização dos imóveis, mas optam por deixar a sociedade sem receita alguma. Com isso, o percentual de 50% não é atingido. Após o prazo previsto em lei, a sociedade começa a operar gerando uma economia tributária de 3% sobre o valor do imóvel (valor de IPTU ou de mercado).

De olho nessa situação, as prefeituras municipais passaram a autuar contribuintes sob alegação de que toda a operação seria simulada. Tal fato gera para o contribuinte uma obrigação de pagar o imposto, multa e juros. Diante disso, é recomendável que o contribuinte se atente a esse aspecto que, por mais que seja defensável a cobrança no na esfera judicial, alguns juízes e desembargadores não têm adotado a tese no sentido favorável aos contribuintes. 

Um outro ponto que precisa ser realçado é que a imunidade citada acima, segundo o entendimento recentemente do STF o RE 796.376/SC, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Em outras palavras, caso haja a segregação dos valores do imóvel entre as contas contábeis de capital social e reserva de capital, a única parcela que terá imunidade será a prevista na conta de capital social.

Planejamento Sucessório